Hisseli arsa ve tarla satışlarında uzun süredir tartışma konusu olan ön alım hakkıyla ilgili önemli bir gelişme yaşandı. Anayasa Mahkemesi (AYM), bir taşınmazdaki hissesini başka bir kişiye satan paydaş ile bu hisseyi satın alan kişinin anlaşma bedeli yerine mahkemenin belirleyeceği rayiç bedelin esas alınmasını öngören yasal düzenlemeyi iptal etti. 6 Kasım 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan karar, hisseli tapu sahiplerini ve taşınmaz alıcılarını yakından ilgilendiriyor.
HİSSELİ ARSA VE TARLALARDA ÖN ALIM HAKKI NE ANLAMA GELİYOR?
Hisseli tapularda bir taşınmazın birden fazla sahibi bulunuyor. Paydaşlardan biri kendi hissesini başka bir kişiye satmak istediğinde diğer hissedarların ön alım hakkı gündeme gelebiliyor. Halk arasında şufa hakkı olarak da bilinen ön alım hakkı, diğer hissedarlara satılan payı belirli şartlar altında öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyor. Bu hak, taşınmazdaki hisselerin yabancı kişilere geçmesini istemeyen paydaşlar açısından önem taşıyor.
AYM, RAYİÇ BEDEL DÜZENLEMESİNİ NEDEN İPTAL ETTİ?
Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde 2025 yılında yapılan değişiklikle ön alım hakkına konu hissenin bedelinin mahkeme tarafından belirlenecek rayiç değer üzerinden hesaplanması öngörülmüştü. Anayasa Mahkemesi, söz konusu düzenlemeyi inceleyerek tarafların kendi aralarında anlaştığı satış bedelinin dikkate alınmamasını hukuka aykırı buldu.
Mahkemenin değerlendirmesine göre satıcı ile hisseyi satın alan kişi arasında serbest iradeyle belirlenen fiyatın yerine mahkemenin tespit ettiği başka bir bedelin konulması, tarafların anlaşmasını etkisiz hale getiriyor. Bu durum hem alıcı hem satıcı hem de ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedar açısından adil olmayan sonuçlara yol açabiliyor. AYM, düzenlemenin mülkiyet hakkı kapsamında tarafların menfaatleri arasında adil bir denge kurmadığı gerekçesiyle iptaline karar verdi.
YENİ KARAR HEMEN YÜRÜRLÜĞE GİRECEK Mİ?
Anayasa Mahkemesinin iptal kararı Resmi Gazete'de yayımlanmış olsa da düzenleme hemen yürürlükten kalkmayacak. AYM, yasal boşluk oluşmaması ve gerekli düzenlemelerin yapılabilmesi amacıyla iptal hükmünün 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.
Bu süre içerisinde ilgili yasal düzenlemenin yeniden ele alınması bekleniyor. Dolayısıyla hisseli arsa ve tarla sahiplerinin ön alım hakkıyla ilgili işlemlerinde mevcut yasal uygulamanın yürürlük durumunu dikkate alması gerekiyor.
HİSSELİ TAPU SAHİPLERİ BU KARARDAN NASIL ETKİLENECEK?
Karar, özellikle hissesini satmak isteyen kişiler ile satılan hisse üzerinde ön alım hakkını kullanmayı düşünen diğer paydaşlar açısından önem taşıyor. AYM'nin iptal gerekçesi, hisse satışında tarafların kendi aralarında belirlediği bedelin önemini yeniden gündeme getiriyor.
Ancak kararın 9 ay sonra yürürlüğe girecek olması nedeniyle ön alım hakkının kullanımında uygulanacak yeni esasların yapılacak yasal düzenlemeyle netleşmesi bekleniyor. Hisseli taşınmaz sahiplerinin işlem yapmadan önce yürürlükteki mevzuatı kontrol etmesi ve gerektiğinde hukuki destek alması önem taşıyor.
