Konut piyasında kiralar yükselmeye devam ederken satış fiyatlarının aynı hızda artmaması, yatırımın geri dönüş hesabını değiştirdi. Türkiye genelinde ortalama amortisman süresi 13 yıla kadar gerilerken Ankara, 12 yıllık geri dönüş süresiyle büyükşehirler arasında ilk sıraya çıktı. İstanbul’da ise kira çarpanının 200 ayın altına inmesi dikkat çekti.
Konut piyasasında yatırımcıların hesapları değişmeye başladı. Kiralarda yükseliş sürerken konut satış fiyatlarının aynı hızda artmaması, birçok şehirde fiyatların reel olarak gerilemesine yol açtı. Bu tablo, bir konutun kira geliriyle satın alma maliyetini karşılama süresi olan amortisman süresini de aşağı çekti.
Endeksa verilerine göre yıl başında Türkiye genelinde ortalama 14 yıl seviyesinde bulunan amortisman süresi, son dönemde 13 yıla kadar geriledi. Böylece konut yatırımı, yalnızca gelecekte yaşanabilecek değer artışı açısından değil, düzenli kira geliri bakımından da yeniden öne çıkmaya başladı.
Kira Geliri Yatırım Kararlarında Yeniden Belirleyici Oldu
Türkiye Gazetesi'nin haberine göre, özellikle büyükşehirlerde kiralık konut talebinin yüksek seyretmesi ve arzın sınırlı kalması, kira gelirlerini desteklemeyi sürdürüyor. Satış fiyatlarının kira artışlarının gerisinde kalması da yatırımın geri dönüş süresini kısaltıyor.
Sektör temsilcilerine göre konut yatırımında son yıllarda öne çıkan kısa vadeli değer artışı beklentisinin yerini, düzenli kira geliri beklentisi almaya başladı. Yatırımcılar artık yalnızca satın aldığı konutun ileride ne kadar değerleneceğine değil, aylık ne kadar kira getireceğine de daha fazla bakıyor.
Bu değişim, kira potansiyeli yüksek şehir ve bölgeleri yatırım açısından daha cazip hâle getiriyor.
Büyükşehirlerde Hangi Şehir Öne Çıktı
Türkiye genelinde amortisman süresinin en kısa olduğu büyükşehir Ankara oldu. Ankara'da bir konutun kira geliriyle kendini ödeme süresinin ortalama 12 yıla kadar indiği öğrenildi.
Ankara'da satış fiyatlarının İstanbul'a göre daha erişilebilir seviyelerde bulunması ve kiraların son dönemde güçlü artış göstermesi, yatırımın geri dönüşünü hızlandıran başlıca unsurlar arasında gösteriliyor.
Ankara'nın ardından Tekirdağ ve Şanlıurfa gelirken İstanbul, Bursa, Adana ve Sakarya'da amortisman süresi yaklaşık 14 yıl seviyesinde hesaplandı.
Turizm ağırlıklı şehirlerde ise tablo farklılaştı. Konut fiyatlarının yüksek olması nedeniyle yatırımın kira geliriyle kendini ödeme süresi daha uzun kaldı. Muğla, Antalya ve Aydın'da amortisman süresinin 17 ila 19 yıla kadar çıktığı belirtildi.
Bu tablo, kira getirisine odaklanan yatırımcıların tercihlerinde Anadolu şehirlerinin ağırlığının artmaya başladığını gösterdi.
İstanbul'da Kira Çarpanı 200 Ayın Altına İndi
İstanbul'da ise kira çarpanında yaşanan gerileme dikkat çekti. Kira çarpanının 200 ayın altına inerek 199 aya gerilemesi, konut yatırımında son dönemin önemli göstergelerinden biri oldu.
Kira çarpanındaki düşüş, konut fiyatlarının reel olarak gerilerken kira gelirlerinin yükselmeye devam ettiğine işaret ediyor. Başka bir ifadeyle, satın alınan bir konutun kira geliri üzerinden kendini ödeme süresi kısalıyor.
Uzmanlara göre İstanbul'un özellikle merkezî ilçelerinde ve ulaşım yatırımlarının yoğun olduğu bölgelerinde kiralık konut talebi canlılığını koruyor. Bu nedenle yatırımcıların tercihi de değişiyor. Kısa vadede alıp satarak yüksek kazanç elde etme beklentisinin yerine, düzenli kira geliri sağlayabilecek konutlar daha fazla önem kazanıyor.
Kira çarpanındaki düşüşün devam etmesi hâlinde İstanbul'da konut yatırımına yönelik ilginin önümüzdeki dönemde yeniden güçlenebileceği belirtiliyor.
Yatırımcının Yeni Hedefi Düzenli Kira Geliri
Gayrimenkul sektörü temsilcilerine göre konut piyasasındaki yeni dönemin en belirgin özelliği, kira gelirinin yeniden yatırım kararlarının merkezine yerleşmesi oldu.
Son bir yılda konut satış fiyatlarının enflasyonun gerisinde kalmasına karşılık kiraların yükselmeyi sürdürmesi, yatırımcı açısından daha güçlü bir gelir dengesi oluşturdu. Bu durum, konutun yalnızca fiyat artışı beklentisiyle alınan bir yatırım olmaktan çıkıp düzenli gelir sağlayan bir varlık olarak yeniden değerlendirilmesine neden oldu.
Sektör temsilcileri, yatırımcıların artık kısa sürede yüksek değer artışı beklemek yerine düzenli ve sürdürülebilir kira geliri hedefiyle hareket ettiğini belirtiyor. Özellikle kiralık konut talebinin yüksek olduğu büyükşehirlerde bu eğilimin daha belirgin hâle geldiği ifade ediliyor.
Kira talebinin güçlü, konut arzının ise sınırlı olduğu bölgelerde kira getirilerinin yatırım kararlarında daha fazla ağırlık kazanması bekleniyor. Amortisman sürelerinin düşmeye devam etmesi hâlinde, yatırımcıların önümüzdeki dönemde konut seçerken satış fiyatından çok kira potansiyeline daha fazla odaklanacağı konuşuluyor.
